为什么地产公司做不好文旅项目

2020-07-07 09:31:32 亚博游戏平台网址总经理刘峰浏览:
 
地产公司跨界做文旅之风这几年十分盛行,好比是晴空一支穿云箭,千军万马来相见。君不见,那边昔日首富万达集团,以超越迪士尼的高调雄心,在全国各地遍布万达文旅城;这厢新夺头把交椅的恒大集团,以雷霆万钧的壕气,斥千亿巨资打造海南海花岛;万科在吉林松花湖、北京延庆布局滑雪小镇;碧桂园以十里银滩掀起旅游地产的小旋风;佳兆业紧锣密鼓推进金沙湾国际乐园;蓝光地产忙着落子水果侠主题乐园。其它的中小地产开发商也不甘人后,纷纷跨界转型做文旅,一时之间,全国上下,旅游投资大张旗鼓。

然而,就在大家翘首以待旅游这个幸福产业将迎来前所未有之发展良机时,路边社陆续传出消息,令众人大跌眼镜。万达集团的文旅业务全部出让给融创,恒大集团的海花岛因违规填海也被叫停整顿,蓝光地产的都江堰水果侠星球主动无限期关停,新华联寄予厚望的铜官窑古镇也成了当地政府的鸡肋,宝能地产、世茂地产、山水文园全都大幅收缩文旅业务……地产公司跨界投资文旅的浪潮,从曾经无限风光到如今风声鹤唳,也就三五年之久,此般光景,难免让人唏嘘不已。

就连华侨城、港中旅这些传统的文旅航母企业,在将业务重心往地产偏移之后所做的文旅项目,也是风光不再,失去了昔日光环,比如深圳的东部华侨城、阳宗海的云南华侨城、港中旅的海泉湾,与早期的深圳世界之窗、欢乐谷等项目也相差甚远。
痛定思痛,为什么地产公司大都做不好文旅项目?个中原因无法一一细究,但总的来说,无非是政府好大喜功,企业好高骛远。从以下几个方面可见一斑。

一是长官意识。
在政府看来,地产公司都不差钱,要搞文旅项目绝不可小打小闹,一定要高举高打。高强度的投资、大规模的建设、上档次的产品,这些“高大上”的文旅项目是政绩的体现,政府往往非常重视,随之而来的,是政府领导带有强烈主观意志的指示和要求。领导通常是行政的高手,却难称文旅的专家。然而,在目前的体制与风气之下,主要领导的主观意志,一般地产企业是不敢轻易忤逆的。

于是乎,表面光鲜的文旅项目,却不一定会被市场所接受。这些年来,那些运营维艰、相继趴下的大型实景秀、特色小镇等“高大上”的文旅项目就是明证。

二是急功近利。
地产公司跨界做文旅,核心还是地产。为了获取更多的土地资源,往往会迎合当地政府的需要把项目包装得“高大上”,比如“中国第一”、“世界知名”之类的定位层出不穷。须不知,术业有专攻,这种“高大上”的文旅项目已经超出一般地产公司的能力圈,并非他们所能驾驭。罗马不是一天建成的,“中国第一”也不是口号喊出来的。

三是过度投资。
为了使地产卖个好价钱,地产公司并不吝惜在文旅项目上的投入,结果造成了过度投资。本来市场只能接受中等投资中等规模的文旅项目,但在“高端大气上档次”的指引下,不做成大投资大规模的项目,怎么能引起政府的重视呢,又怎么能体现地产公司的实力和水平呢?结果必然会使项目常年处于“吃不饱”的状态,造成投入产出的效率不高。

四是地产思维。
地产思维的典型表现是追求“短平快”,只管投资建设,不顾后期运营。项目建好了,房子卖完了,投资也回本了,文旅项目后期挣不挣钱、能挣多少钱都无所谓了。没有长远的打算,文旅项目将难以为继的。一流的产品,三流的运营,最多也就是个三流的结果。
文旅洪荒,纷繁无章。要改变地产公司做不好文旅项目的局面,最起码要做到“上帝的归上帝,凯撒的归凯撒”。尽量减少行政干预,尽量发挥市场作用,实事求是,脚踏实地,地产公司投资的文旅项目才会变得更加健康。